Реновация — обман длиною в десятилетия

Главная » Реновация обман » Реновация — обман длиною в десятилетия

Прошло всего несколько дней с момента принятия закона о реновации Москвы в окончательном виде в третьем чтении Государственной Думы. Мнения жителей столицы уже диаметрально разделились на за и против. Чтобы понять, что реновация — обман длиной в десятилетия, проведем аналогию с программой Санкт-Петербурга о реновации 26 территорий, стартовавшей в 2008г.

 

Цели

 

Цель реновации в Москве: ликвидация предаварийных пятиэтажных домов с целью обновления жилищного фонда столицы.

Цель реновации в СПб: устранение перспектив аварийности жилого фонда 60-х годов постройки, улучшение условий проживания граждан.

Как мы видим, цели в обоих случаях одинаковы. В первую очередь потому, что с концепцией закона о реновации поработали квалифицированные маркетологи. Ни в первой, ни во второй редакции, так похожих друг на друга законов о сносе пятиэтажек, речь не ведется:

  • о выгоде застройщика,
  • о условной добровольности программы,
  • о попытках сокрытия халатного отношения к жилому фонду мэрий вышеуказанных городов.

Ведь утверждая, что пятиэтажный фонд приходит в негодность, власть деликатно умалчивает, что в домах попросту не проводился капремонт, предполагаемый каждые 25 лет. Можно ли считать, что при таком положении вещей учтено мнение тех, кто против программы реновации?

 

Сроки

 

Сроки реализации программы в Москве: со слов мэра Москвы Сергея Собянина проект реновации столицы может быть реализован за 8-10 лет. Обратите внимание, не должен быть, не сроки утверждены, а просто может быть реализован. При этом не учтен фактор отсутствия плана застройки новых территорий, проекта сноса пятиэтажек с установленными сроками. Также достойно внимания, что 8-10 лет можно рассматривать, как срок бесперебойного строительства на заранее утвержденных площадках. Все это при утверждении законопроекта было упущено.

Сроки реализации программы в СПб: реновация в Санкт-Петербурге имела временные границы. Так, на основании проведенных аукционов в 2008-2009 году были заключены контракты с застройщиками. Контракт на реализацию первого квартала должен быть завершен в марте 2018г. Более масштабный контракт на реновацию 22 кварталов в 9 районах города должен быть реализован до 2018-2019г.

Согласно установленным срокам, Санкт-Петербург более детально подготовился к реализации программы, своевременно проведя аукционы, подобрал застройщика, определив временные границы процесса реновации. Это не уменьшило протесты против реновации, но в далеком 2008 году дало жильцам пятиэтажек четкое понимание сроков, в границах которых должен был произойти снос и переселение. В Москве ситуация обстоит иначе. На момент рассмотрения и принятия законопроекта нет плана разработки территорий, нет управленческого дизайна, отсутствует финансовый план. Все это в итоге может повлечь неблагоприятное развитие сценария реновации, рост сроков реализации на несколько десятилетий. Вероятно, что такой экономически и социально необоснованный подход вызвал в Москве массовые протесты против реновации еще на стадии рассмотрения законопроекта?

 

реновация обман

 

Условия реализации проекта

 

Требования к архитектурно-градостроительным решениям в Москве: ст.11 закона города Москва от 17.05.2017г. установлено, что для реализации программы реновации архитектурно-градостроительные требования утверждаются самим законом. Далее идет пояснение, что в программе строительства будут возводиться монолитные и панельные многоквартирные дома. Ст.10 устанавливает, что территория для строительства домов по программе реновации предусматривается преимущественно в районах сноса. А градостроительную документацию утверждает мэрия. П.3 ст.10 уже гласит о минимальной обеспеченности инфраструктурой и максимальной доступности таких объектов, со ссылкой на нормы правовых актов РФ.  

Требования к архитектурно-градостроительным решениям в СПб: План разработки территорий с архитектурно-градостроительными решениями создавался застройщиками, на основании ст. 46, 46.1-46.3 Градостроительного кодекса (№190-ФЗ от 29.12.2004г.). Также застройщик устанавливал план веерной/поэтапной реализации мероприятий по застройке территорий и сносу пятиэтажек. При разработке проектов не учитывались дополнительные территории для создания объектов инфраструктуры новых домов, таких как сады, школы, парковки и поликлиники. При этом регион переселения делегировался Законом Санкт-Петербурга №238-239 от 16.04.2008г. “Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге””.

 

Сравнивая требования к архитектурно-градостроительным решениям и помня поправки, внесенные в Закон о реновации Москвы можно утверждать, что в СПб к вопросу переселения, соблюдения санитарно-эпидемиологических норм, гарантий прав жильцов отнеслись более детально, взвешенно и законодательно. Но даже такой подход не помог мэрии СПб избежать многочисленных судебных разбирательств и иски против реновации поступали в суды постоянно и продолжают поступать по сей день.

 

Печальный опыт Санкт-Петербурга ничему не научил

 

Пришло время поговорить о том, на каком этапе находится реновация Санкт-Петербурга, ведь программа длится уже 9 лет.

Если целью реновации СПб устанавливалась концепция повышения уровня жизни граждан и обновления жилого фонда, можно говорить о полном провале пилотного проекта. Жители Санкт-Петербурга изначально были против законопроекта о реновации по причине тотального недоверия к власти и убеждения, что застройщик не будет совершать финансово невыгодных для себя действий.

В реальности вышло именно так и по данным на март 2017 года картина сложилась следующая:

  1. По контракту ООО “Воин-С” обязалась переселить 15 хрущевок, общей площадью 68 тысяч квадратных метров, из которых на долю нанимателей отведено 31.6 тысяч квадратных метров. Сумма контракта составила 103.5 млн. руб.
  2. По контракту с ООО “СПб Реновация” обязалась переселить 1100 жилых домов, возведя для них порядка 8 млн. квадратных метров нового жилья. Сумма контракта зафиксирована в 395 млн. руб.

По факту на март 2017г.:

  1. Построено 60000 квадратных метров нового жилья, т.е. менее 1%
  2. Вместо 1095 запланированных к сносу домов снесено всего 9, т.е. менее 1%
  3. Вместо запланированных для передачи городу для расселения 15000 квартир передано 100, менее 1%.
  4. Сроки программы реновации сорваны и инвесторы требуют пересмотра контрактов вплоть до 2025-2031г.

Анализ провала программы реновации Санкт-Петербурга  не поддается правовой оценке. Тем более, что нельзя определить сколько домов против реновации выступало изначально. В отличии от столичной программы жители Северной Пальмиры были лишены возможности влиять на внесение домов в реестр реновации путем голосования. В случае с СПб сыграло роль множество факторов, таких как:

  • несоответствие санитарно-эпидемиологическим нормам при освоении территорий застройки (по данному поводу был подан первый иск против реновации в пределах кварталов 2А и 2Г р-на Ульяновка);
  • невозможность получения материальной компенсации в желаемых размерах;
  • судебные разбирательства с жильцами, протестующими против переселения.

Вывод очевиден: реновация обман, не имеющий социальных, экономических и архитектурных обоснований. В противном случае мэрия Москвы озадачилась бы составлением детального плана освоения территорий, разработала стратегию пространственного развития и четкий финансовый анализ реновации. Все владельцы недвижимости уже сегодня могут повлиять на ситуацию с программой реновации в Москве получив детальную юридическую консультацию. Она поможет выявить подводные камни для каждого отдельного дома или квартиры:

  • установить равноценность и равнозначность предлагаемого в обмен жилья;
  • определиться с размером адекватной материальной компенсации;
  • узнать о последствиях участия в реновации ипотечной  недвижимости;
  • получить проект документов для участия дома в голосовании;
  • провести аудит документов организации-владельца коммерческой недвижимости в домах под снос;
  • подготовиться к защите интересов наследников в домах программы реновации;
  • составить заявление для выхода дома или собственника из программы.